¿Qué es la nuda propiedad? Qué significa y cómo funciona

La nuda propiedad es ser dueño de una vivienda sin el derecho a usarla, que se llama usufructo. Quien vende la nuda propiedad de su casa cobra por ella y puede seguir viviendo allí el resto de su vida. A cambio, la casa ya no pasará a sus herederos.

En resumen

• La propiedad de una vivienda se puede partir en dos derechos. La nuda propiedad es ser el dueño; el usufructo, usarla y disfrutarla.
• Quien vende la nuda propiedad y conserva el usufructo cobra un precio y sigue en su casa mientras viva.
• No recibe el valor completo de la vivienda, porque se queda con el derecho a vivir en ella.
• Al final de su vida, quien compró la nuda propiedad pasa a tener la vivienda entera.

Nuda propiedad: qué significa la palabra

«Nuda» quiere decir desnuda. La nuda propiedad es la propiedad sin el uso: el título de dueño, pero no la llave.

Cuando las dos partes están juntas, en una misma persona, se habla de pleno dominio. Es lo que tiene casi cualquier propietario que vive en su casa.

Las dos partes se pueden separar y tener dueños distintos. Es lo que ocurre cuando alguien vende la nuda propiedad y se queda el usufructo.

Usufructo vitalicio: el derecho a seguir en su casa

El usufructo es el derecho a usar y disfrutar una vivienda que es de otra persona, cuidándola como si fuera propia. Si es vitalicio, dura mientras viva quien lo tiene.

Quien vende la nuda propiedad de su casa conserva un usufructo vitalicio. En la práctica, sigue viviendo en ella, con sus llaves, sus muebles y sus vecinos.

Ese derecho se inscribe en el Registro de la Propiedad. Si el inversor que compró la nuda propiedad vendiera su parte, quien la comprase la compraría con el derecho de usted dentro.

Cómo funciona la venta, paso a paso

1. Una primera conversación. Le explicamos las cuatro fórmulas y le damos una valoración orientativa de su vivienda. Es gratuita y no le compromete a nada.
2. Tiempo para pensarlo. Lo estudia con calma, con su familia si quiere. Nadie le pide firmar el mismo día.
3. La propuesta de un inversor. Recibe por escrito la propuesta de quien quiere comprar la nuda propiedad, y decide si la acepta.
4. La tasación oficial. La hace una sociedad de tasación independiente, antes de la firma. Su coste es del propietario y se adelanta al aceptar una propuesta.
5. La firma. Toda operación se formaliza en escritura pública ante notario. Ese día cobra lo pactado para la firma.
6. El Registro. La escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, y con ella su usufructo.

Por qué no cobra el valor completo de su casa

Porque usted no se va. Se queda con el derecho a vivir en su casa el resto de su vida, y ese derecho vale dinero. El inversor paga el valor de la vivienda menos el valor del usufructo que usted conserva.

Ese descuento se calcula con tablas estadísticas por edad y sexo, nunca con su salud. Cuanta más edad tiene quien conserva el usufructo, menor es el descuento y mayor la cantidad que recibe.

La primera referencia para su caso es la valoración orientativa de su vivienda, que es gratuita y no le compromete a nada.

Qué cambia en su día a día, y qué no

Sigue viviendo en su casa como hasta ahora, con su vida y sus costumbres. Lo que cambia es quién paga algunos gastos.

Por regla general, le corresponden a usted:

• El IBI y las demás cargas y contribuciones anuales que gravan el uso de la vivienda (artículo 504), salvo que la escritura pacte otra cosa.
• Las reparaciones ordinarias, las que pide el uso normal de la casa.
• Las cuotas ordinarias de la comunidad y los suministros: agua, luz y gas.

Al inversor le corresponden las obras extraordinarias, como la fachada o la cubierta, y las derramas que se aprueben para ellas. El reparto que se acuerde queda escrito en la escritura.

Lo que ya no podrá hacer es vender ni hipotecar la vivienda entera, porque deja de ser su único dueño.

Inconvenientes de la nuda propiedad

Una explicación honrada incluye lo que no le conviene. Estos son los inconvenientes principales.

• Recibe menos que el valor de su vivienda. Es el precio de quedarse a vivir en ella.
• La vivienda no pasará a sus herederos. Al final de su vida, el inversor reúne la propiedad completa. Sus herederos recibirán lo que quede del dinero, no la casa.
• No tiene vuelta atrás. Una vez firmada la escritura, no la puede deshacer por su sola voluntad.
• Deja de decidir sobre la vivienda entera. No podrá venderla ni hipotecarla como antes.
• Los gastos de vivir en ella siguen siendo suyos, como ha visto en el apartado anterior.
• Puede afectar a algunas ayudas. Algunas ayudas públicas dependen de sus ingresos o de su patrimonio. Si cobra una, o puede llegar a pedirla, el dinero de la operación podría afectarla.

Lo que le protege

• El notario. Toda operación se formaliza en escritura pública ante notario. El notario comprueba quién firma y que entiende lo que firma. Da fe de que la operación es legal, no de que le convenga: eso lo decide usted.
• El Registro de la Propiedad. Su usufructo queda inscrito. Su derecho a vivir en la casa no depende de la buena voluntad de nadie.
• Un abogado suyo. Le recomendamos que un abogado de su confianza revise la operación antes de que usted firme. No le proponemos a nadie: si se lo propusiéramos nosotros, su revisión no sería de verdad independiente.
• Tiempo. Puede dejar el proceso en cualquier momento antes de la firma, sin dar explicaciones y sin ninguna penalización por nuestra parte.

Los impuestos, en lo esencial

Los impuestos de una operación así dependen de su edad, de que la vivienda sea su vivienda habitual y de su residencia fiscal. Por eso no damos una respuesta general: pregúntelo a un asesor fiscal antes de decidir.

Dos cosas sí son generales. La plusvalía municipal, si la hay, corresponde por regla general a quien vende. Y el impuesto de transmisiones patrimoniales de la compra lo paga el inversor.

Herencia: qué reciben sus hijos

Con la nuda propiedad vendida, la vivienda deja de formar parte de su herencia. Lo que cambia es la forma del patrimonio: en lugar de la casa, hay dinero, y ese dinero es suyo desde el primer día.

Puede usarlo para vivir con más holgura, para imprevistos o para ayudar ahora a quien usted quiera. La decisión es suya, y conviene hablarla antes con su familia.

La nuda propiedad y las otras tres fórmulas

Hay cuatro fórmulas para disponer de parte del valor de su vivienda sin dejar de vivir en ella:

• Nuda propiedad: un único cobro, y sigue en su casa de por vida.
• Renta vitalicia inmobiliaria: vende la nuda propiedad a cambio de una renta mensual de por vida, con o sin un importe inicial.
• Renta temporal: como la renta vitalicia, pero la renta se cobra durante un número fijo de años. Su derecho a seguir en la casa sigue siendo de por vida.
• Venta con alquiler vitalicio: vende su vivienda y, a la vez, firma un alquiler de por vida para seguir viviendo en ella. Es la única de las cuatro en la que paga un alquiler.

No hay una fórmula mejor que las demás. Hay una que encaja mejor con lo que usted necesita.

Para quién puede tener sentido, y para quién no

Puede tener sentido si quiere seguir en su casa y necesita, o prefiere, disponer hoy de una parte de su valor.

Probablemente no le conviene si quiere que la casa pase a sus hijos. Tampoco si piensa mudarse de todos modos: vender y mudarse a una vivienda más pequeña puede ser mejor. Y si lo que busca es un ingreso cada mes, mire antes la renta vitalicia.

Otras opciones

Antes de decidir, compare. Puede vender la vivienda y mudarse a otra más pequeña, alquilarla y vivir en otro sitio, o no hacer nada por ahora. Cada camino tiene sus ventajas y sus costes, y ninguno es obligatorio.

Cómo dar el primer paso

Pregunte: «¿Qué gastos de la casa seguirán siendo míos y cuáles serán del inversor?». Pida que el reparto quede escrito en la escritura.

Hable con un asesor, sin prisas y sin compromiso. Puede llamarnos al 931 94 36 11 o ver dónde estamos (se abre en una ventana nueva). La decisión es siempre suya.

Cómo hemos escrito este artículo. Lo ha preparado RENTA100 con la ley y con fuentes oficiales, y es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Si ve un error, escríbanos a info@renta100.com.